memo

Bugun...

GİRAY FİLO

GİRAY FİLOO

18-11-2022
Avukat Ali Tümbaş

Avukat Ali Tümbaş

KİRA BEDELİ TESPİT DAVASI NEDİR

Değerli okurlar, bu adam da kiralayanlar ve kiracılara takmış, yatıp kalkıp bu meseleyi konuşuyor herhalde diyeceksiniz. Öyle değil tabiî ki. Ancak son yıllarda hiç olmadığı kadar kiracı kiralayan uyuşmazlığı karşımıza çıkıyor maalesef. Biz konuşmak istemesek de konu kendini konuşturuyor. İnsanın sevmediği ot dibinde biter misali en hoşnutsuz şekilde hukuki destek verdiğimiz kira uyuşmazlıkları da hiç eksik olmuyor. Hoşnutsuz şekilde hukuki destek veriyoruz cümlesi yanlış anlaşılmasın aman, sadece insanlar arasında böyle anlaşmazlıkların yaşanmasına üzülüyoruz. Toplumun hatırı sayılır kısmı kiracı kalan kısmı da kiralayan. Bu anlaşmazlıkların zirve yapması hepimizi olumsuz yönde etkilemekte. 

Daha önceki yazımızda bazı kötü niyetli ev sahiplerinin eylem ve davranışlarına değinmiştik. Peki hep ev sahipleri zalim ve gaddar mı? Hiç kiracı da suçlu olamaz mı? Bu sorunun cevabı net; her ev sahibi gaddar değildir, kabahati arşa ulaşmış kiracılar da var elbet. Kirasını ödemeyip yıllarca mahkemede ev sahibini süründüren mi dersin, kira artış dönemlerinde kavga kıyamet piyasayı hiçbir şekilde gözetmeden evin değerini öldüren mi dersin, eve zarar verip kullanılamaz hale getiren mi dersin, af buyurun evi alt kiraya vererek fuhuş yaptıran mı dersin gırla böyle sorunlar var. Tüm sorunlara tek makalede değinmek elbette imkânsız, bu yazımızda eski kiracının ödediği kiranın evin değerinin çok altında kalması ya da uygulanan zamlar nedeniyle değerin fahiş derecede yüksek olması halleri ve bu durumlara karşı yapılabilecek işlemler hakkında bilgi vereceğiz. 

Kira Tespit Davası Nedir

Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenmesi isteğiyle açılan bir davadır. Uygulamada genellikle bu dava kira artış davası olarak adlandırılmaktaysa da bu dava kiracı tarafından da kira bedelinin tekrar değerlendirilerek düşürülmesi talepli açılabilmektedir. Açılan bu davada ise mahkeme tarafından verilecek kararla belirlenen kira bedelindeki artışı dışında kiracı aleyhine kira sözleşmesinde sonradan değişiklikler yapılamayacaktır (Türk Borçlar Kanunu madde 344/1).Yani şeriatın kestiği parmak acımaz dedikleri burada da karşımıza çıkmaktadır. Bu davayı açtı iseniz verilen hüküm sizi uzun süre bağlayacaktır. 

Bahsi geçen kiracı aleyhine düzenleme yasağı da şu demek; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında yükümlülük yüklenemez, ayrıca kira bedelinin zamanında ödememesi nedeniyle ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel (borcun vadesi gelmesi) olacağına ilişkin anlaşmalar da geçersizdir ve bu durum kontu kirası ya da işyeri kirası için de aynıdır. 

Taraflar Arasında Düzenlenen Kira Sözleşmesinde Kira Artırım Bedeline Dair Anlaşma Yoksa Hâkim Neye Göre Karar Verir?

Bu durumda belirlenecek artış bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi ve kira tespit davası şartları olması halinde hâkim hakkaniyete göre belirleyecektir (Türk Borçlar Kanunu madde 344/2). Yani hâkim 12 aylık TÜFE ortalaması kadar artışa da karar verebileceği gibi somut olaya göre daha azına da karar verebilir. 

Kira Tespit Davası Şartları 

Öncelikle taraflar arasında kira sözleşmesi yapılmış olmalıdır. Sözleşmenin yazılı olma şartı yoktur. Tarafların iradelerine göre sözlü olarak da kira sözleşmesi kurabilir. Davayı açan tarafın (kiracı ya da kiralayanın) dava açmada hukuki yararının olması gerekmektedir. 

Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında zaten anlaşma gerçekleşmiş ise kira bedelinin tespitine dair açılan davada hukuki yarar olmaz. Mahkeme size yahu sen zaten anlaşmışsın tekrar niye dava açıyorsun diyecek ve davayı reddedecektir. 

Kira Tespit Davası Açma Süresi Ne Kadar ?

Kira tespit davası şartları içinde süre koşulu yoktur. Yani bu dava her zaman açılabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir husus var; bu dava eğer yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren uygulamak üzere karar verebilecektir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önceden kira miktarının arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açılır ise kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.

Geriye Dönük Kira Tespiti Davası Açılabilir mi?

Belirlenecek kira bedelinin tespiti davası ancak ve ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ileriki dönemlerindeki zam uygulamaları için talep edilebilmektedir. Geriye dönük olarak kira bedelinin düzenlenmesi talepli dava açmak mümkün değildir.

Sorular artırılabilir kıymetli okurlar, ancak başka soruları başka yazımıza bırakalım, şimdilik sizleri daha fazla yormayalım. Her zaman dediğimiz şeyi tekrar diyelim. Malum et-tekraru ahsen velev kane yüz seksen. Kiracılar, kiraya verenler. Üç günlük dünya, birbirimizi en hafifinden yasal hakla bile kırmayalım. Mal mülk kimseye kalmıyor. Kira işi yasa hükmünden çok karşılıklı gönül rızasından geçmeli. Karşılıklı empati kurma ve birbirine mümkün mertebe yardımcı olma eylemleri emin olun herkesi mutlu edecektir. Faydalı olması dileğiyle. Saygılarımla…

 






 

MAKALE YORUMLARI


Muhittinoğlu

gazete manşetleri MemoNews
Memo News 12.Sayı

Memo News 11.Sayı

Memo News 10.Sayı

Memo News 9.Sayı

Memo News 8.Sayı

Memo News 7.Sayı

Memo News 6.Sayı

Memo News 5.Sayı

Memo News 4.Sayı

Memo News 3.Sayı

Memo News 2.Sayı

Memo News 1.Sayı

Kahve Molası
NAMAZ VAKİTLERİ
SPOR MANŞETLERİ